新生児の育児に疲労困憊の中、株やJリートを漁る時間が息抜きになり、とても癒されています。
そんな中、11月権利確定の中から平和不動産リート投資法人（8966）を購入しました。これで2口になりました。分配金利回りは約5.6%、年初来安値近辺でしたので絶好のタイミングと思い追加してみました。
最近、リートの決算説明動画を見ることを習慣としており、説明動画を見て、魅力的な投資先の選別を行っておりました。
その判断の軸となるのは単なる直感に過ぎないのですが、私の野生的直感に基づき、同リートはめちゃくちゃ良いな、好きだな、と判断。1口追加しました。
まず冒頭、プレゼン資料の表紙の馬🐎が力強さを物語っていました。ほとんどのリートでは旗艦物件や新規取得した物件の写真を載せてくるところに、同リートは「馬」です。
決算報告資料というデリケートな資料で敢えて「周りと違うことができる攻めの姿勢」に好感を持ちました。
•2024年5月期決算を確認して
以下グラフでは一口当たり分配金と資産規模が、綺麗に右肩上がりとなっており、安定した成長性が確認できます。定期的な公募増資で得た資金を内部成長に活用しており、投資主から集めた資金をしっかりと資産規模拡大に繋げているという点は評価が高いです。
経営計画であるNEXT VISION II では、更なる分配金の向上と資産規模拡大、格付向上などにコミットしています。先程の右肩上がりのグラフが、同リートの安定成長を示しているため、長期的な投資を行う上でこの計画もいずれ達成されるだろうという安心材料となります。
個人的に気になったのは格付です。格付UPは借入コスト抑制に繋がりますが、それに伴いJリート市場での人気も高まります。私も投資の時に格付を参考にしており、できればAA格以上であってほしいと考えています。
同リートの格付は足許AA-を維持。AAを目標とする上での課題は資産規模にあると確認済とのこと。資産規模は毎年150-200億円程度拡大傾向にあることから、これを継続できればAA格取得可能だと思います。上記グラフの通り、同リートは地道に毎年確実な成長を遂げているので、格付向上は時間の問題だと感じています。
同リートはスポンサーが財閥系ディベロッパーのリート等と比較すると、やや地味な感じですが、むしろ堅実にコツコツと成長している点が好きです。
不動産関連では、先日ヒューリックが増配を発表しました。毎年、当たり前のように増益増配の同社は安心感が高いです。
ふと思いましたが、ポートフォリオを考える際、シクリカルだけでなくディフェンシブ銘柄を追加すると良い、ということを株初心者時代に書籍等で学びました。しかし、ディフェンシブ（食品、通信、交通等）であったとしても業績が悪ければ意味が無いです。従って、業績が不安定なディフェンシブ銘柄より、毎年のように増収増益増配を繰り返すシクリカル銘柄（あるいは非ディフェンシブ）の方が断然、安心感は強いです。
最近Jリートが好きでリートの割合が増えてきたため、ディフェンシブ銘柄をプラスしようと考えていましたが、寧ろその必要は無く、ヒューリックのように安心感をもたらす銘柄を増やすこととします。
ただし、ディフェンシブ株は暴落時には相対的に他の株より下落率が小さかったりするので、いいタイミングがあれば永久保有でポートフォリオに組み込んでいきたいと思います。
